zobraziť skryť
V záujme skvalitnenia ponúkaných služieb sme pre vás pripravili odbornú poradňu, ktorej účelom je nájsť odpovede a riešenia na vaše otázky týkajúce sa nehnuteľností.
Chcel by som predať svoj byt. Čo ak bude kupujúci financovať kúpu bytu cez úver v banke? Ako mi dokáže Vaša RK SPIRIT garantovať, že sa dostanem k svojim peniazom?
Financovanie kúpi bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru je trošku odlišný. Tento spôsob úhrady kúpnej ceny je v súčasnosti pre predávajúceho často výhodnejší v tom, že sa k peniazom za svoju nehnuteľnosť dostane ešte skôr ako v prípade výplaty v hotovosti. Pri väčšine úverov totiž dokáže banka realizovať čerpanie úveru už po zriadení plomby na liste vlastníctva, ktorú kataster zapíše na základe podaného návrhu na vklad záložného práva v prospech financujúcej banky (za predpokladu, že Zmluvu o zriadení záložného práva uzatvára s bankou ešte predávajúci). Treba povedať, že tomu nebolo vždy tak. Ešte pred pár rokmi trvalo uvoľnenie čerpaného úveru bankou podstatne dlhšie a preto sa predávajúci ku kúpnej cene dostával oveľa neskôr... Pri obchodoch financovaných prostredníctvom úveru a realizovaných RK SPIRIT je postup predaja nehnuteľnosti (od okamihu ako boli dohodnuté finálne podmienky predaja) nasledovný: 1) Kupujúci zloží zábezpeku 5.000,- € a podpíše s RK SPIRIT tzv. Rezervačnú zmluvu (v RK SPIRIT sa táto zmluva volá Dohoda o použití zábezpeky). 2) Kupujúci s pomocou RK SPIRIT zabezpečí vyhotovenie znaleckého posudku kupovanej nehnuteľnosti. 3) Banka schváli definitívne podmienky čerpania úveru kupujúceho. 4) RK SPIRIT pošle predávajúcemu aj kupujúcemu návrh kúpnej zmluvy, ktorý obe strany schvália. 5) Kupujúci uzatvorí s bankou zmluvu o úvere. 6) Predávajúci uzatvorí s bankou zmluvu o zriadení záložného práva. 7) Kupujúci podá návrh na vklad záložného práva v prospech financujúcej banky na príslušnú správu katastra nehnuteľností. 8) Zmluvné strany uzatvoria kúpnu zmluvu. 9) Kataster zriadi na liste vlastníctva plombu na základe podania návrhu na vklad záložného práva v prospech financujúcej banky na príslušnú správu katastra nehnuteľností. 10) Banka uvoľní z úveru druhú splátku kúpnej ceny (kúpna cena mínus zábezpeka 5.000,- €) na účet predávajúceho. 11) RK SPIRIT podá návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušnú správu katastra nehnuteľností. 12) Kataster nehnuteľností rozhodne o zriadení záložného práva v prospech financujúcej banky. 13) Kataster nehnuteľností rozhodne o zmene vlastníka, ktorým sa stane kupujúci. 14) RK SPIRIT vyplatí prvú splátku kúpnej ceny (zábezpeku) predávajúcemu.
Chcel by som predať svoj byt. Kedy mi kupujúci vyplatí kúpnu cenu? Dostanem svoje peniaze už po podpise kúpnej zmluvy, alebo až keď sa stane kupujúci vlastníkom bytu?
Výplata kúpnej ceny pri predaji nehnuteľností je trošku zložitejšia ako pri predaji iného tovaru. Problém určenia správneho termínu jej vyplatenia tkvie v skutočnosti, že nehnuteľnosti a práva k nim vedené sú evidované na katastri nehnuteľností. Katastru nehnuteľností trvá zápis vzniku, zmeny alebo zániku práv k nehnuteľnostiam nejaký čas (štandardne 30 – 60 dní). Predávajúci by najradšej prevzal kúpnu cenu už pri podpise kúpnej zmluvy. Kupujúci naopak by chcel peniaze vyplácať predávajúcemu až po zapísaní zmeny vlastníckeho práva na liste vlastníctva. Samozrejme riešenie tohto problému existuje. Naše právo pozná inštitút úschovy. Ten spočíva v tom, že kupujúci vyplatí kúpnu cenu do úschovy nezúčastnenej strany, ktorá zabezpečí prijatie kúpnej ceny do úschovy od kupujúceho a tiež jej transparentné vyplatenie predávajúcemu po zapísaní vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. V RK SPIRIT si môžu kupujúci a predávajúci zvoliť úschovu notársku, v banke (tzv. realitný akreditív) alebo na zábezpekovom účte RK SPIRIT. Prvé dve možnosti, notár aj banka, sú spoplatnené. Tretia možnosť (úschova v RK SPIRIT) je bezplatná. Bez ohľadu na Vami zvolenú variantu zabezpečí úschova ochranu oboch zmluvných strán pred svojvôľou niektorého z účastníkov zmluvy. V prípade úspešného prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho vyplatí uschovávateľ celú kúpnu čiastku predávajúcemu. Naopak v prípade, že sa prevod vlastníckeho práva neuskutoční do stanoveného času, poprípade sa uskutoční s neplánovanými obmedzeniami pre kupujúceho (napr. záložné právo, s ktorým kupujúci nemá nič spoločné), je uschovávateľ povinný vrátiť kúpnu cenu kupujúcemu. Pri obchodoch financovaných v hotovosti a realizovaných RK SPIRIT je postup predaja nehnuteľnosti (od okamihu ako boli dohodnuté finálne podmienky predaja) nasledovný: 1) Kupujúci zloží zábezpeku 5.000,- € a podpíše s RK SPIRIT tzv. Rezervačnú zmluvu (v RK SPIRIT sa táto zmluva volá Dohoda o použití zábezpeky). 2) RK SPIRIT pošle predávajúcemu aj kupujúcemu návrh kúpnej zmluvy, ktorý obe strany schvália. 3) Zmluvné strany uzatvoria kúpnu zmluvu. 4) Kupujúci doplatí zvyšok kúpnej ceny (kúpna cena mínus zábezpeka 5.000,- €) do úschovy. 5) RK SPIRIT podá návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušnú správu katastra nehnuteľností. 6) Kataster nehnuteľností rozhodne o zmene vlastníka, ktorým sa stane kupujúci. 7) Uschovávateľ vyplatí kúpnu cenu predávajúcemu. Tento postup garantuje kupujúcemu, že sa stane skutočným vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti, pričom neriskuje svoje financie. Ak by totiž kataster z akéhokoľvek dôvodu o prevode vlastníckeho práva v prospech kupujúceho nerozhodol, uschovávateľ mu všetky peniaze vráti. Tento postup garantuje predávajúcemu, že nepríde o svoju nehnuteľnosť a dostane sa k svojim peniazom za predávanú nehnuteľnosť. Tu je aj odpoveď na Vašu poslednú otázku, hlavne však body 3, 4 a 5 postupu v tomto poradí. Odpovede na Vaše prvé dve otázky sú v tomto postupe v bodoch 1, 4 a 7. Trošku odlišný je tento postup v prípade, že kupujúci financuje kúpu bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Tento spôsob úhrady kúpnej ceny je v súčasnosti pre predávajúceho často výhodnejší v tom, že sa k peniazom za svoju nehnuteľnosť dostane ešte skôr ako v prípade výplaty v hotovosti. Pri väčšine úverov totiž dokáže banka realizovať čerpanie úveru už po zriadení plomby na liste vlastníctva, ktorú kataster zapíše na základe podaného návrhu na vklad záložného práva v prospech financujúcej banky (za predpokladu, že Zmluvu o zriadení záložného práva uzatvára s bankou ešte predávajúci). Treba povedať, že tomu nebolo vždy tak. Ešte pred pár rokmi trvalo uvoľnenie čerpaného úveru bankou podstatne dlhšie a preto sa predávajúci ku kúpnej cene dostával oveľa neskôr...
paní SILVIA: predaj 2 izboveho bytu
Dobrý den, paní Silvia, můžete prosím vaši otázku blíže specifikovat? Aby vám mohl náš obchodní ředitel adekvátně odpovědět, potřebujeme konkrétní dotaz. Děkujeme.
Zamýšľam predať byt zdedený po starých rodičoch. Aká je výška provízie Vašej Realitnej kancelárie RK SPIRIT čo všetko je v nej zahrnuté? Platím Vám niečo aj v prípade ak sa nehnuteľnosť nepredá?
Výška provízie RK SPIRIT je 3 až 7 % z realizovanej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti platí, že čím je vyššia kúpna cena nehnuteľnosti, tým nižšia je provízia (percentuálne). Ak je napríklad Váš byt drahší ako 50.000,- €, provízia RK SPIRIT bude menej ako 5% jeho ceny. Provízia našej RK SPIRIT zahŕňa najmä: • náklady na prezentáciu nehnuteľnosti na webových stránkach www.reality.sk a www.rkspirit.sk (prípadne i na www.topreality.sk), • náklady na prezentáciu nehnuteľnosti na prezentačných nástenkách a výkladoch RK SPIRIT, prípadne i v časopise RK SPIRIT, • komunikáciu o ponúkanej nehnuteľnosti so všetkými zákazníkmi z databázy RK SPIRIT, ktorý podobnú nehnuteľnosť hľadajú, • manažovanie a realizáciu obhliadok nehnuteľnosti s potenciálnymi kupujúcimi, • pravidelné a mimoriadne reporty informujúce predávajúceho o postupe predaja, • vyhľadanie kupujúceho, • pomoc kupujúcemu so zabezpečením financovania kúpy, • právne služby (kúpna zmluva, zmluva o budúcej kúpnej zmluve, návrh na vklad vlastníckeho práva, splnomocnenia, úschova kúpnej ceny, prípadne nájomná zmluva s preberacím protokolom), • zastupovanie v katastrálnom konaní. V prípade, že sa nehnuteľnosť nepredá neplatíte nám nič. Všetky vyššie uvedené činnosti financuje RK SPIRIT a návrat týchto prostriedkov je jej podnikateľským rizikom.
Nehnuteľnosť, ktorú chcem predať, je zaťažená záložným právom? Je možné predať ju? Aký je postup?
V dnešnej dobe sa podobný problém vyskytuje dosť často. Banka, exekútor alebo veriteľ má na zabezpečenie svojej pohľadávky na Liste vlastníctva k nehnuteľnosti zapísané záložné právo. Samozrejme kupujúci chce kúpiť iba „čistú“ nehnuteľnosť, t.j. bez záložných práv vedených v prospech tretej osoby. Žiadna banka ani iný veriteľ nemajú problém zabezpečiť „odťaženie“ Vašej nehnuteľnosti vystavením tzv. kvitancie a jej doručením na kataster nehnuteľností ak im pohľadávku vedenú voči Vám vyrovnáte. A tu býva obyčajne problémom z akých prostriedkov sa dlh vyrovná. Predávajúci obyčajne takou hotovosťou nedisponuje, kupujúci z pochopiteľných dôvodov vyrovnávať cudzie dlhy odmieta... Samozrejme Váš problém má riešenie! RK SPIRIT skoordinuje prevod vlastníckeho práva, vyrovnanie dlhu predávajúceho a výmaz záložného práva tak, že kupujúci nič neriskuje a predávajúci si nemusí požičiavať na vyplatenie starších dlhov. Pre podrobnejšie informácie kontaktujte ktoréhokoľvek realitného obchodníka v pobočkách RK SPIRIT.
Nenašli ste odpoveď na vašu otázku? Vyplňte prosím formulár pod textom a my sa vám obratom ozveme. Vaše dotazy zodpovedajú kompetentné osoby, s bohatými skúsenosťami v oblasti trhu s nehnuteľnosťami.
